Seguros de comunidades de propietarios

La forma en que la comunidad de propietarios puede conocer esto, es preguntándole a la aseguradora el nombre y apellidos del mediador de la póliza, normalmente oculto en el contrato tras un código que no permite su identificación.

Las aseguradoras usualmente encuentran un terreno abonado en este tipo de profesionales para colocar sus riesgos a comunidades de propietarios, tratando de eludir, de este modo, la competencia. Para hacerlo convierten en mediadores (agentes exclusivos) de la compañía de seguros, al administrador de fincas que se presta a ello. Sin embargo, estos profesionales no actúan bajo las reglas de la ley de mediación, Ley 26/2006 de mediación de seguros privados Ver, según la cual, "se entenderá por mediación aquellas actividades consistentes en la presentación, propuesta o realización de trabajos previos a la celebración de un contrato de seguro o de reaseguro, o de celebración de estos contratos, así como la asistencia en la gestión y ejecución de dichos contratos, en particular en caso de siniestro".

Los administradores de fincas que se prestan a este tipo de prácticas no realizan el conjunto de actividades a que se refiere la ley, y no comunican a los tomadores del seguro (la comunidad de propietarios), que son mediadores de la póliza que les recomiendan y que perciben por ello una comisión que puede ser, dependiendo de las aseguradoras, del 25% de la prima neta. Afortunadamente para las comunidades de propietarios, ni todos los administradores de fincas, ni todas las aseguradoras realizan este tipo de prácticas ventajistas y que ponen en entredicho los intereses de tomadores y la viabilidad del sector profesional de la mediación.

Otra buena fórmula para saber si el administrador está actuando como agente de una aseguradora, es buscarlo en el Registro administrativo especial de mediadores de seguro Consultar el registro.

Cuando el administrador actúa como mediador de nuestra póliza, éste y la aseguradora, incumplen por regla general un buen número de artículos de la ley: No informan de que son agentes de la póliza (art. 6 y 17); No poseen los conocimientos y preparación necesarios (art. 13 y Dis. Ad. 11ª), aun cuando es frecuente que la aseguradora extienda para éste un certificado de actitud sin necesidad de someterse a ningún curso de formación y examen previo; No cumplen los preceptos de protección de la clientela (art. 42); y no asumen, de facto, las obligaciones en materia de protección de datos (art. 62 y 63).

Desafortunadamente, el sector de la mediación profesional está atacado por este tipo de prácticas nada transparentes con la colaboración de algunas aseguradoras y de determinado personal al servicio de éstas.

No hay problema peor o más difícil para el que dar una opinión.

Las filtraciones no están cubiertas, por lo general, en la mayoría de las aseguradoras. La consideran el tipo de riesgo más probable, de mayor ocurrencia, y por esta razón la suelen excluir de sus condicionados.

Incluso las aseguradoras que dicen cubrirlas, lo hacen con tantas matizaciones que es difícil, por no decir que imposible, que acaben por indemnizar este tipo de siniestro.

La razón de ser de tal actitud aseguradora es que la filtración de agua, normalmente proveniente de tejados o de bajantes comunitarias, es de lo más frecuente. Y claro, las aseguradoras no están por la labor de pagar este tipo de siniestro.

Puede ser sin embargo, que en ocasiones, dependiendo del contrato, una filtración esté cubierta. Se tratará de aquellos casos en que la aseguradora no pueda demostrar vicio oculto constructivo, o repetición de la misma causa, o falta de diligencia en el mantenimiento de la comunidad. Pero será difícil, baste con juzgar los impedimentos citados.

Confía a tu mediador, si tienes uno, el asesoramiento ante este tipo de situaciones.

Si se le plantea a la aseguradora en estos términos, lo más probable es que su respuesta sea negativa.

Aducirá que no es un acto vandálico el producido intencionadamente por un vecino por considerarlo parte de la comunidad, del tomador de seguro.

En nuestra opinión si el cristal se ha roto por un acto vandálico y éste hecho está cubierto por la póliza, estará cubierto. No va a mejorar las posibilidades de éxito el informar que el causante fue un vecino.

En nuestra opinión, por varias razones:

  • Porque para hacerlo incumple normalmente un buen número de preceptos de la normativa en materia de mediación de seguros privados, ya expuesto en otra pregunta en esta sección.
  • Porque incumple su obligación de independencia como administrador: El Colegio de administradores de fincas de Madrid define las funciones del administrador de Fincas Rústicas y Urbanas como un profesional independiente sujeto a las normas colegiales como garantes de la eficacia, independencia y responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, que administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles Urbanos y rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos urbanos y Rústicos Colegio de Madrid.
  • Porque incumple las garantías profesionales de que se dota la profesión a  través de sus colegios profesionales. Al ser juez y parte, no puede obrar con independencia y equidad.
  • Porque incumple las obligaciones que tiene conferidas por la Ley de Propiedad Horizontal (ver)
  • Porque al ser parte de los intereses del asegurador, se encuentra ante un conflicto de intereses con su actividad como administrador que se pondrá de manifiesto en la ausencia de interés por la búsqueda de mejores pólizas y en presencia de siniestros.

No, no es obligatorio. No lo exige la Ley de propiedad horizontal.

Es recomendable, pero no obligatorio. Pero el más mínimo ejercicio de prudencia de los propietarios les debe persuadir de la conveniencia de suscribir uno que les proteja del daño patrimonial que podría sufrir su propiedad como consecuencia de un incendio, la explosión, la caída del rayo; los derivados de fenómenos de la naturaleza, o de carácter extensivo (objetos celestes, aeronaves, etc.), y de aquellos daños y perjuicios causados por su propiedad en las personas y/o los bienes y sus perjuicios consecuenciales o derivados de éstos.

No sería imposible, que uno o varios vecinos pudieran reclamarle a la Junta Directiva, responsabilidad en el caso de la ocurrencia de un siniestro y ausencia de un seguro con las coberturas mínimas.

En nuestra opinión sí, porque aunque el seguro de la comunidad, de existir, despliega su protección sobre la edificación entera, lo que incluye nuestra propia vivienda, la insuficiencia de cobertura de la póliza de la comunidad, o problemas de impago que nos pueden ser desconocidos, podrían dejar nuestra propiedad desprotegida.

Adicionalmente, la protección del seguro de la comunidad se circunscribe a la edificación, y las zonas comunes de la vivienda, pero no atiende a las conducciones o bajantes privativas (no es frecuente), ni a los bienes que se encuentren en el interior de las viviendas.

Asimismo, no despliega su protección en la cobertura de responsabilidad civil sobre las reclamaciones por daños producidos a terceros por nuestra vivienda privativa o quienes la habiten.

Si se tiene la seguridad del control administrativo de la póliza de la comunidad, sí puede ser recomendable suscribir con la misma aseguradora ambos riesgos, a fin de que ésta elimine la duplicidad de cobertura sobre la propiedad privativa. No obstante, esto no es fácil, porque en muchas ocasiones las viviendas están aseguradas con compañías distintas, y otras veces por algún banco que impone su aseguradora o aquella con la que tiene un acuerdo de distribución de banca seguros.

Vaya. ¡Qué pregunta!

En España los mediadores profesionales están regulados por la ley 26/2006 de mediación de seguros. Esta ley regula la profesionalidad de los profesionales que se dedican a esta actividad. Cuando alguno de estos profesionales le proponga un contrato, debe confiar en él, porque, por lo general, su asesoramiento será imparcial y objetivo.

Desgraciadamente, y en ocasiones, las aseguradoras utilizan a los administradores de fincas como agentes comerciales de sus empresas. Lo hacen de un modo discutible, porque el administrador no es un profesional de los seguros, y no puede asesorar sobre la conveniencia de elegir un producto u otro. No se adecúa a las exigencias de la ley de mediación y no están supervisados por la Dirección General de Seguros. Además tampoco puede responsabilizarse de su asesoramiento, y casi siempre lo hará de modo poco transparente, ocultando a la comunidad que su asesoramiento estará pagado mediante una comisión por aquella aseguradora que recomienda.

En nuestra opinión, la recomendación de un administrador de fincas que no esté avalada por un mediador profesional, no debe ser tenida en cuenta.

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